Junto con el Martillero y Corredor de Comercio Rodrigo L. Viaño, hemos analizado el reciente DNU 320/20 referido a alquileres. El mismo posee varios ejes, en referencia a los distintos escenarios de aquellos contratos de alquiler prontos a vencer, cánones adeudados y aumentos pactados con anterioridad. Asimismo, abarca cuestiones judiciales como el juicio por desalojo y lanzamiento.
Preliminarmente, cabe resaltar que la normativa analizada resulta ser de orden público, es decir, que prevalece fundamentalmente sobre cualquier cláusula o contrato privado. Dicho carácter le fue asignado dado que su objetivo es paliar la situación de emergencia sanitaria, para lo cual es obligación indelegable del estado tomar medidas toda vez que se ve afectada la salud pública.
El DNU viene a intentar resolver problemas económicos y sociales, como son la caída del consumo, de producción, de prestación de servicios, todo ello debido a las medidas de aislamiento, todo lo cual hace que los ingresos disminuyan y sea muy dificultoso afrontar un alquiler y/o una mudanza o, lo que sería peor, quedar en situación de calle.
Frente a este escenario, el locatario no puede afrontar al pago del alquiler, entonces incurre en incumplimiento de contrato, lo que deriva en el derecho del locador a solicitar el desalojo, culminando en una persona y/o una familia sin vivienda.
El objetivo del decreto es que los habitantes no se vean privados del Derecho a la salud ni del Derecho a la vivienda, conforme expresa la propia normativa. Estos derechos poseen raigambre constitucional e internacional, conforme arts. 75 inc 2 (PIDESC, art. 11), 14 bis CN.
A continuación, haremos un punteo de las cuestiones allí tratadas:
- Suspensión hasta el 30/09/2020 de desalojo de inmuebles (Aquellos enumerados en art. 9).
- Prórroga del contrato de locación hasta el 30/09/2020 de todos aquellos contratos de alquiler que vencieran desde el 20/03/2020 en adelante. En este supuesto, es el locatario quien podrá optar por utilizar dicha prórroga o no. En caso de que decida prorrogar el contrato, debe notificar al locador mediante notificación fehaciente con 1 días de antelación (De ser posible). La prórroga efectuada por el locatario, implica la prórroga de la fianza del contrato en cuestión. Sobre este punto, se aplican las pautas establecidas en el art. 1218 CCCN, sobre continuación de locaciones (Mismas condiciones pactadas).
- Congelamiento del precio de la locación, debiendo abonar aquel canon que fuere pactado para el mes de marzo de 2020, salvo que el locador demuestre que el ingreso proveniente del pago del canon le es necesario a fin de cubrir sus necesidades básicas. En este caso, el DNU dispone que la diferencia entre el precio pactado y aquel congelado, podrá ser abonado, luego del vencimiento del congelamiento (30/09/2020) en cuotas que pueden ir de 3 a 6 mensuales y consecutivas, sin ningún tipo de interés o penalidad. Asimismo, pueden pactarse otras opciones de pago más beneficiosas para el locatario.
- Establece el mecanismo de pago para las deudas por alquileres, en mismas anteriores pero con intereses determinados.
- Suspende aplicación art. 6 ley 26.589 (Mediación optativa) por un año e invita a las provincias y a CABA a que arbitren lo medios necesarios a fin de que la mediación sea gratuita y/o a bajo costo, a fin de dirimir estas controversias.
- Suspende ejecuciones de sentencias judiciales en procesos de desalojos por falta de pago de alquiler. Asimismo, establece que no es aplicable el inc C del art. 1219 CCCN, el cual establece la facultad del locador de resolver el contrato en caso de falta de pago de canon por 2 periodos consecutivos.
- Suspende plazo de prescripción.
- Establece la obligatoriedad de bancarización para el pago del canon, otorgándole 15 días al locador para indicar datos de cuenta bancaria a tal fin.
- Locaciones excluidas: Arrendamientos, aparcería rural, locaciones temporarias.
Teniendo en cuenta las complicaciones actuales generadas por la pandemia y sumando la situación económica Argentina de los últimos 24 meses vemos la complejidad en la que se encuentran, tanto los Locatarios, como los Locadores.
En primera instancia tenemos la certeza que el DNU tendrá un impacto positivo en la situación de las partes integrantes de los contratos de locación ya que se ponderaron casi todos los matices que afectan las variables dentro del acuerdo de partes. Sin embargo encontramos un potencial detonante de la economía doméstica a futuro.
El problema subyace en el congelamiento económico surgido del aislamiento social, preventivo y obligatorio, este tuvo un efecto más grave del esperado en aquellas familias cuentapropistas que dependen del trabajo diario para generar ingresos con los cuales hacer frente a las obligaciones de la vida cotidiana, es decir, monotributistas de categorías no alcanzados por las medidas de contención, empleados con trabajos en negro o cuyos contratos laborales son mixtos, es decir, que cobran solo una parte en blanco y el resto en negro, trabajadores de medios de transporte tales como remises y taxis, empleados del rubro gastronómico como meseros y bacheros, entre muchos otros que se encuentran en este sector tradicionalmente de contratación nefasta en la economía laboral Argentina, tan habitual en todos los rubros como la ignorancia hipócrita que hacen de éstos, los políticos argentinos.
Detectamos un efecto cascada del potencial endeudamiento de los mencionados anteriormente, dado que, con su labor diario, generalmente, llegan a cubrir sus gastos mensuales con mucho esfuerzo, y a partir del mes de septiembre/octubre, luego de una paralización total de sus ingresos de casi todo el mes de marzo y la mitad del mes de abril, siempre y cuando no se extienda el aislamiento, podrán volver a su actividad. Sin embargo, esto no se traduce en ingresos inmediatos, sino que los mismos requieren de rearmar la correspondiente cadena de cobros, cuestión que puede llevar entre 60 a 90 días. Lo cual significa que, siendo optimistas, su economía se verá normalizada entre los meses de julio o agosto, habiendo arrastrado para entonces, deudas a la fecha de servicios, tasas e impuestos, con sus correspondientes intereses por pagos atrasados, aumentos del canon locativo acumulado por 5 o 6 meses, lo cual se va a sumar, potencialmente, con otro aumento, dado que en muchos casos los contratos se realizan con aumento escalonado de manera semestral.
Todo esto conlleva a que los afectados se vean imposibilitados de hacer frente a sus deudas, generando, potencialmente, grandes focos de conflictos legales.
En nuestra opinión, y para paliar la situación, vemos viables solamente 2 alternativas. La primera es de efecto inmediato y se basa en el otorgamiento de créditos súper blandos, es decir, con tasas por debajo del 13%, a los afectados que no se hayan visto beneficiado por ninguna de las medidas generadas por el gobierno hasta la fecha y se encuentren en condición vulnerable, y la segunda, con un efecto mediato y no tan rápido, es la inyección de liquidez en la economía a través de la obra pública, lo cual beneficiara a las economías regionales. Caso contrario, vamos a ver un estancamiento económico que va a generar una crisis grave, afectando no solo a los mencionados sino a todos los argentinos.
